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2020.12.02脳と心に優しい高齢者の住替え

高齢者に優しい住み替え方とは

 

1では弊社の空き家活用が普通のリフォームによる賃貸住宅化と違い、あまりお金をかけないリフォームで賃貸化が可能な事をご説明しました。2では弊社の空き家活用方法なら、ご自宅とそこで歩んだ家族の歴史をこよなく愛するオ-ナー様にとって脳にも心にも優しい、つまり「認知症を引き起こしにくい」住み替え方であるというお話を致しました。

 

 

ここでは、それが高齢者にとって老後資金的にも健康にも優しい住替え方であることをご説明致しましょう!

 

 

下記の図は弊社がご提案しているシェアハウス化の仕組みです。

 

 

 

リバースモーゲージ・リースバックとの違い

 

 

現代の超高齢化社会を支えるシステムには「リバースモーゲージ」や「リースバック」といったご自宅を将来売却することを条件に老後の生活資金を調達する方法があります。
弊社のシステムはこれらの銀行や不動産会社が提供するシステムに似ていますが、一体何が具体的に違うのでしょうか?

 

 

 

 

リバースモーゲージは銀行によってご自宅の所有権が生活資金を融資してくれる銀行に移ってしまう場合とそうでない場合がありますが、いずれにしても月々生活費として振り込まれる融資金額はご自宅を将来売却した際に完済できる範囲内に留まっています。

つまり、ご自宅の査定が高ければ月々の手取りも大きく、ご自宅の査定額が低ければ手取りも少なくなります。勿論銀行が物件売却後に融資したお金を回収できないと言うわけにはいきませんので、そのリスクを鑑みてご自宅の査定はシビアに判断されます。20年後30年後の相場は誰にもわかりませんが、銀行が損をしないように、万が一売れなかったとしても困らない額、つまり物件評価額の8割以下が設定されます。これは路線価ほど低いものではないかもしれませんが、本来売却していれば100%手元に入るはずのお金をはじめから20%~50%放棄してしまう事と言えます。
 
 

<ご自宅の資産価値の比較>

 

運用方法 所有権 売却額 相続 同居の可否
当社の賃貸 自分を所有し続ける 時価の100%で売却できる 自宅を資産として子供に残せる 他人への賃貸が可能。
投資物件としても運用できる。
リバース 所有者のご他界 時価の50%~ 自宅は売却済み 配偶者は同居
モーゲージ 後に必ず売却 となり子供に残らない 可だが(子供の同居不可)
リースバック 企業に移転 時価の50%~70% 買い戻しは可能だが手数料が発生する。 他人への賃貸不可

*上表はリバースモーゲージ・リースバックの利用条件の一例であり実際は銀行・企業ごとに詳細な条件があります。詳細は各銀行・金融機関・不動産会社にお問い合わせください。

 

 

また、ほとんどの物件でリバースモーゲージの対象である建物にたとえお子様でも同居人がいることは認められません。もし物件の元の所有者以外の方が同居していることがわかれば、重大な契約違反となり返済を要求されかねません。
当然、リバースモーゲージをお考えの方はお子様にお金を残さないつもりで決断されていると思われますが、これは介護の点で言うと面倒を見てくれた子供たちが見返りを期待できないことになり、ご自宅所有者は将来自分に介護が必要になった際に自らを窮地に追い込む可能性を含んでいます。特にお子様がいない方でご兄弟や甥子様・姪子様が相続人でらっしゃる方は厳しいいい方をすれば、血縁関係が薄い分相続の見返りがない親族を介護してくれる方はなかなかいないのが現実なのです。親族に介護を期待する方はリバースモーゲージの利用は慎重に検討すべきです。
 
 

ご自宅のオーナーズテラス化で安心の老後を

 

 

それに対し、弊社がご提案するご自宅の「オーナーズテラス ®化」は当然、所有権も移転しませんので誰に貸しても、誰と住んでも問題がありません。大規模リフォームも無いため初期費用を最小に抑えられ、月々の収入が得られる為、都内の高級介護付き老人ホームでなければ、年金とご自宅の賃料で入居可能な介護付き有料老人ホームの幅はぐんと広がります。さらに施設との同時利用の際も法的にセカンドハウスの扱いとなるので売却した際の長期譲渡所得の課税の特例が受けられます。

 

 

老人ホームへの引越は大抵の方が退院後ご家族だけの介護が無理と判断された場合や、ご自身による一人暮らしが無理と判断された場合に実行されていますが、ご自宅売却に関して何も対策を講じずに老人ホームへお引越しをしてしまうと節税できるものもできなくなってしまいます!

 

 

お気を付け下さい。まずはプロにアドバイスをもらいましょう。ここまでのアドバイスができるのは相続実務士と介護福祉士実務者研修終了の両方の資格を有した、シニアの住替えについての専門家がいるハピネスランズだけです。とにかく0120-125-404までお電話ください。

 

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